原標題：?

走進“民法典時代”系列報道之一：

民法典如何影響業(yè)主？

核心提示

民法典是新中國第一部以法典命名的法律，具有里程碑意義。2021年1月1日起開始施行后，民法典將改變你我衣食住行、生老病死等方方面面。習(xí)近平總書記強調(diào)，要廣泛開展民法典普法工作，將其作為“十四五”時期普法工作的重點來抓。

你了解民法典嗎？它將如何改變我們的生活？即日起，大河報將聯(lián)合相關(guān)部門開展普法活動，推出系列報道走進“民法典時代”，結(jié)合普通百姓身邊的熱點、痛點，將民法典“切開”給你看。

□大河報·大河客戶端記者孫煊哲實習(xí)生孫夢雨文張琮攝影

 “業(yè)委會做出的決定業(yè)主不執(zhí)行”“物業(yè)公司侵占小區(qū)公共收益”“被解雇的老物業(yè)賴著不走”……鄭州市法學(xué)會秘書長程博稱，民法典將這些問題吸收并納入到民法典的高度進行解決。7月9日，由大河報、鄭州市法學(xué)會聯(lián)合主辦的“民法典背景下社區(qū)治理和物業(yè)管理座談會”在鄭州召開，活動邀請省社科院法學(xué)專家、街道辦、社區(qū)、業(yè)委會、律師等各界代表參加，從民法典物權(quán)編、合同編等內(nèi)容探討新時代下，民法典對小區(qū)居民生活、社區(qū)治理、物業(yè)管理會帶來的變化和影響。

【熱點1】成立業(yè)委會，社區(qū)獲獨立法律地位

法律原文：第二百七十七條，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

解讀：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，這是個轉(zhuǎn)至性的條款?！焙幽鲜∩鐣茖W(xué)院法學(xué)研究所研究員祁雪瑞認為，這里的“法律”應(yīng)該指的是行政法，“法規(guī)”就是現(xiàn)行依據(jù)的國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》，條例需要依照民法典進行修改，條例中與民法典不抵觸的條款會保留，所以，民法典實施以后會按照新的條例運行這“兩會”。

祁雪瑞認為，本條第二款增加了一個指導(dǎo)和協(xié)助的主體，就是居民委員會。原來居委會是街道辦的幫手，二傳手，現(xiàn)在有了獨立的法律地位，有助于居委會在這件事情上發(fā)揮更大的作用。

 “民法典增加居民委員會指導(dǎo)、協(xié)助成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的義務(wù)，使得居民委員會在業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立階段就可以參與進來，完善了居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責范圍，也使業(yè)主在設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會時能獲得更多的指導(dǎo)和協(xié)助。”鄭州市祭城路街道辦中南社區(qū)書記李偉杰建議。

【熱點2】業(yè)委會在社區(qū)治理中權(quán)重更大

法律原文：第二百八十條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十六條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法處理。

解讀：祁雪瑞認為，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有法律約束力。與之前相比，增加了“法律”兩個字，而且規(guī)定業(yè)主權(quán)力的救濟，只能是司法救濟，不能私力救濟，“這大大提高了業(yè)委會在社區(qū)治理中的權(quán)重?！?/strong>

 “業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，物業(yè)公司、部分業(yè)主不執(zhí)行的案例太多了。”鄭州福澤門小區(qū)業(yè)委會主任范長江頗有感觸地說，福澤門小區(qū)一樓違建現(xiàn)象比較嚴重，但拆除的時候卻困難重重；小區(qū)消防通道被人當成倉庫私自占用，向多部門反映也是不了了之，業(yè)委會也是束手無策。

  “民法典的頒布讓我們看到了希望?！狈堕L江堅信，在以后的日常管理中，業(yè)主委員將會能發(fā)揮更大的作用。

 “當然，業(yè)委會、業(yè)主大會的決定有時候也不一定完全合法，如果遇到侵害業(yè)主合法權(quán)益的時候，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！焙幽现性ヂ蓭熓聞?wù)所副主任劉峰杰介紹，鄭州惠濟區(qū)某小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但是業(yè)委會主任的配偶公然侵占和持有業(yè)委會公章，多次代表業(yè)委會私自對外簽訂合同，收取款項達幾百萬元并占為己有，導(dǎo)致業(yè)委會變成夫妻店，業(yè)主委員會變成某些人謀私利工具。

 “針對業(yè)委會缺乏監(jiān)督、損害業(yè)主利益等問題，因為現(xiàn)實中缺乏組織和反映渠道，普通業(yè)主往往無法獲得有效救助?！焙幽巷L(fēng)向標律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任魏文君認為，此次民法典對關(guān)于業(yè)委會缺乏監(jiān)督、損害業(yè)主利益等問題就做出了規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

 “這條規(guī)定也給下一步立法和司法實踐留下了口子，就是如何預(yù)防和監(jiān)督業(yè)主委員會的不作為和亂作為，應(yīng)當成為下一步各地各部門指定業(yè)主委員會程序和規(guī)定細則時重點考慮的問題?！蔽何木f。

【熱點3】小區(qū)公共收益明確歸全體業(yè)主所有

 法律原文：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

解讀：“這是新增加的內(nèi)容，對小區(qū)的公共收益歸屬做了明確，有助于小區(qū)各方回歸本位，化解矛盾。”范長江認為，前提是現(xiàn)在的物業(yè)管理模式“包干制”需要改變，不然就明顯違法了，更需要物業(yè)行業(yè)的自律，回歸服務(wù)本質(zhì)，把權(quán)利和權(quán)益歸還業(yè)主。

 “但該條款中‘合理成本’到底如何算，卻沒有詳細說明，在后期實踐中，有可能出現(xiàn)新的糾紛?！弊锨G山南路街道辦社區(qū)治理辦公室副主任呂衛(wèi)華提出疑惑，“希望接下來的司法解釋中能夠?qū)@一點進行明確?！?/p>

【熱點4】老物業(yè)被解聘再也不能賴著不走

法律原文：第九百四十九條：物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。

解讀：“在我們轄區(qū)日常工作中，換物業(yè)常常成為小區(qū)矛盾焦點?！奔莱锹方值擂k物業(yè)科辦公室主任張海文介紹，民法典則解決了新物業(yè)進不來、老物業(yè)賴著不走的問題，民法典為我們提供了法律支撐。

劉峰杰介紹，據(jù)了解，現(xiàn)實中我省目前很少對這樣的事情開出罰單。終其原因就在于違法認定和實施處罰的屬于房管和城管執(zhí)法局兩個不同部門，給執(zhí)法工作造成了很多難度。此次民法典明確了拒不退出物業(yè)區(qū)域的老物業(yè)不但不能繼續(xù)收取物業(yè)費，還將承擔給業(yè)主造成的其他損失，這是一大進步。

來源：《大河報》（2020年07月10日 第AI04版）?

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